賣房拒絕過(guò)戶有什么后果？法院判賣家需賠付購(gòu)房損失42萬(wàn)元
周女士向蔡某購(gòu)買了按揭房屋一套，但對(duì)方遲遲未能如約還貸贖樓，且拒絕辦理過(guò)戶手續(xù)，構(gòu)成違約。日前，東莞市第二法院對(duì)這一案件進(jìn)行公開(kāi)開(kāi)庭審理，并作出一審判決，判令賣主蔡某等4人返還買家周女士的已付購(gòu)房款，賠償違約金以及購(gòu)房損失等，共計(jì)119萬(wàn)元。
2017年2月27日，周女士看中了厚街鎮(zhèn)橋頭村一套房屋，總價(jià)為121萬(wàn)元。隨后，周女士與賣家蔡某一家人簽訂了房屋轉(zhuǎn)讓合同書。在簽訂合同時(shí)，蔡某一家尚欠銀行按揭貸款25萬(wàn)元。
合同簽訂后，周女士按約履行支付了定金，并提前將第二期轉(zhuǎn)讓款30萬(wàn)支付至擔(dān)保公司指定的銀行賬戶內(nèi)。但是蔡某一家卻一直沒(méi)有繳清剩余的按揭貸款、注銷抵押登記及辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。2017年8月13日，周女士還被按揭公司告知蔡某一家已到原辦理公證委托的公證處撤銷了公證。
隨后，周女士向市第二人民法院提起訴訟。經(jīng)過(guò)法庭委托鑒定機(jī)構(gòu)評(píng)估，案涉房屋至評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)市價(jià)約為163萬(wàn)元。
市第二人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)案涉房屋買賣合同的約定，買賣雙方履行義務(wù)是順序交替進(jìn)行，蔡某一家未能按約還清按揭貸款、按時(shí)贖樓的根本違約行為是房屋買賣合同未能繼續(xù)履行并最終解除的根本原因。
經(jīng)過(guò)數(shù)次公開(kāi)審理，近日，法院作出一審民事判決，判決解除蔡某一家與周女士之間的房屋轉(zhuǎn)讓合同書，并判令蔡某一家退還周女士已付購(gòu)房款53000元，支付違約金24萬(wàn)余元、購(gòu)房損失42萬(wàn)余元。
法官說(shuō)法
買家的購(gòu)房損失應(yīng)由違約的賣家負(fù)責(zé)
主審本案的市第二人民法院厚街法庭毛法官稱，違約金針對(duì)的是不履行合同違約行為的懲罰，而購(gòu)房損失則是指向違約行為所造成的損失，兩者并不必然產(chǎn)生矛盾。根據(jù)周女士與蔡某一家簽訂的合同第八條第2款約定，守約方有權(quán)同時(shí)取得違約金和就違約方造成的經(jīng)濟(jì)損失獲得賠償。
需要特別指出的是，由于現(xiàn)階段房?jī)r(jià)波動(dòng)較大，如本案中，房屋合同交易價(jià)為121萬(wàn)元，但經(jīng)評(píng)估公司評(píng)估，至估價(jià)基準(zhǔn)日，該房屋的市場(chǎng)價(jià)已升為163萬(wàn)元。此即表明，周女士如需重新購(gòu)置一套相同的房屋，需要額外多支付42萬(wàn)元的費(fèi)用。倘若僅僅支持違約金，則該房屋的升值價(jià)值將由違約方所享有，造成違約方違約后，所承擔(dān)的違約責(zé)任遠(yuǎn)低于其違約可獲利益，其反而可以通過(guò)違約行為獲利。而倘若僅僅支持購(gòu)房損失，則違約方的違約責(zé)任也可完全由違約可獲利益填補(bǔ)，實(shí)際不需承認(rèn)任何違約責(zé)任。兩種處理方式均沒(méi)有使違約方進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的違約責(zé)任，顯然不當(dāng)，形成變相鼓勵(lì)違約的不當(dāng)社會(huì)效果。此例如開(kāi)，在利益驅(qū)動(dòng)之下，整個(gè)社會(huì)將再無(wú)契約精神，再無(wú)誠(chéng)信可言。
因此，無(wú)論從合同約定還是從法律規(guī)定，案涉房屋的升值部分，均應(yīng)屬于周女士的購(gòu)房損失，由蔡某一家承擔(dān)該損失的賠償。