為逃避執(zhí)行“花樣百出”，男子惡意串通買賣房產(chǎn)被判交易無效
2018年是法院解決執(zhí)行難的“決勝之年”。為了解決執(zhí)行難問題，全國各地法院紛紛重拳出擊，加大執(zhí)行力度。而許多被執(zhí)行人為了逃避執(zhí)行，也是“花樣百出”，通過各種非法手段給法院出了不少難題。近期，東莞市第一人民法院審理了一宗執(zhí)行異議之訴案件，發(fā)現(xiàn)被告與第三人存在惡意串通進行房屋買賣、企圖逃避執(zhí)行的情況，最終法院判決買賣無效。
被告：查封房產(chǎn)已出售給我
2015年12月，原告鄒某與第三人詹某師發(fā)生債務(wù)糾紛，鄒某起訴至第一法院要求詹某師償還借款。隨后，鄒某向法院申請財產(chǎn)保全，法院隨即于2015年12月18日查封了詹某師位于南城國際公館的房產(chǎn)。但是在查封案涉房產(chǎn)后，被告彭某向法院提出執(zhí)行異議，主張案涉房產(chǎn)屬其所有，請求中止查封。彭某主張，2015年12月7日，其與第三人詹某師簽訂一份房屋買賣協(xié)議，約定詹某師將其名下的國際公館房屋作價約145萬元出售給她。簽訂合同當(dāng)天，彭某現(xiàn)金支付了定金15萬元，并轉(zhuǎn)賬支付剩余樓款130多萬元。彭某向本院提交了房屋買賣協(xié)議、15萬元的定金收據(jù)、130多萬元的轉(zhuǎn)賬憑證等證據(jù)。
原告鄒某認為彭某與詹某師存在故意串通的嫌疑，遂對彭某提出的執(zhí)行異議提起訴訟，第一法院石龍法庭受理該案。石龍法庭在審理該案時也發(fā)現(xiàn)了多重疑點。
疑點一：被告聲稱不認識第三人，但實質(zhì)是生意伙伴
石龍法庭在審理該案的過程中，調(diào)取被告彭某與第三人詹某師之間的銀行流水，查實在雙方簽訂房屋買賣協(xié)議前三個月，被告曾向詹某師轉(zhuǎn)賬281萬元，第三人詹某師實際控制的海某公司曾向被告擔(dān)任股東的紙制品公司采購原材料250萬元，而被告在執(zhí)行異議階段和訴訟庭審中一直主張與第三人并不相識。
疑點二：合同簽訂后5小時內(nèi)完成所有資金交易
被告彭某在2015年12月7日當(dāng)天與第三人詹某師分別在塘廈鎮(zhèn)及南城區(qū)簽訂了兩份買賣合同，均以約145萬元（兩合同價格相差600元）分別購買塘廈鎮(zhèn)的房屋及南城國際公館的房屋。石龍法庭調(diào)取被告向第三人轉(zhuǎn)賬樓款的單據(jù)，發(fā)現(xiàn)被告與第三人在簽訂合同后，彭某即將兩房屋的定金45萬元(塘廈鎮(zhèn)房屋定金30萬、南城區(qū)房屋定金15萬)以現(xiàn)金的形式交付給詹某師，并隨后到銀行營業(yè)廳現(xiàn)場完成剩余樓款約246萬元的轉(zhuǎn)賬，所有資金交易均在五小時內(nèi)完成，顯然與一般交易習(xí)慣不符。
疑點三：交易后第三人“失聯(lián)”
石龍法庭通過裁判文書網(wǎng)及被執(zhí)行人信息系統(tǒng)進行查詢，發(fā)現(xiàn)第三人在與被告簽訂房屋買賣協(xié)議前已拖欠包括原告在內(nèi)的多個債權(quán)人數(shù)百萬債務(wù)，在簽訂合同幾天后，第三人詹某師經(jīng)營的海某公司就停止經(jīng)營，詹某師下落不明。
石龍法庭在審理后，認定被告彭某在明知道第三人詹某師對外拖欠大量債務(wù)、案涉房屋低于市場價格、案涉交易可能會損害第三人利益的情況下，在極短的時間內(nèi)與詹某師簽訂合同并支付全部樓款構(gòu)成了惡意串通。因此，雙方所簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，案涉房屋可以繼續(xù)執(zhí)行。被告對此判決不服提起上訴，中級法院審理后維持原判。
近日，第一法院對南城區(qū)的案涉房產(chǎn)進行了拍賣，最終成交價為239萬元。
法官說法
石龍法庭的譚添榮法官是該案的主審法官，他認為最高人民法院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，旨在保護無過錯不動產(chǎn)買受人的物權(quán)期待權(quán)，但有的債務(wù)人卻參照該規(guī)定的四大要件，與他人虛構(gòu)交易事實，規(guī)避執(zhí)行，逃避債務(wù)。審理該類案件時不能簡單進行形式上的判斷，而應(yīng)全面查清案件事實。該案中，被告提供的證據(jù)在形式上已符合異議規(guī)定第二十八條的四大要件，但被告在一天內(nèi)分別在南城區(qū)和塘廈鎮(zhèn)與第三人簽訂房屋買賣合同并支付近三百萬元的全部房款，與一般交易習(xí)慣有異。通過依職權(quán)調(diào)查被告與第三人的經(jīng)濟往來、負債情況等事實，結(jié)合庭審情況，最終認定被告與第三人詹某師構(gòu)成惡意串通，案涉房屋買賣協(xié)議無效。