違法見證買賣宅基地，律師事務(wù)所被判承擔(dān)責(zé)任
外地居民王先生想買一塊宅基地建房，跟東莞市沙田鎮(zhèn)跟一家村民簽訂了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)協(xié)議書，還找了一家律師事務(wù)所來做見證。沒想到報(bào)建手續(xù)辦不下來，部分轉(zhuǎn)讓款未能退回。王先生遂將這家村民及律師事務(wù)所告上法庭。日前，東莞市第二人民法院審結(jié)此案，認(rèn)定轉(zhuǎn)讓協(xié)議違法無效，村民應(yīng)退回剩余轉(zhuǎn)讓款10萬元并支付轉(zhuǎn)讓款的相應(yīng)利息，律師事務(wù)所明知轉(zhuǎn)讓協(xié)議違法還做見證，應(yīng)對這家村民的還款責(zé)任承擔(dān)補(bǔ)充清償責(zé)任。
轉(zhuǎn)讓宅基地給外地居民 無法報(bào)建惹官司
東莞市沙田鎮(zhèn)民田某村村民黃阿婆名下有一塊集體土地的使用權(quán)，土地用途為住宅。
2017年6月7日，來自廣東省徐聞縣的居民王先生跟黃阿婆及其丈夫、兒子簽訂了一份《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，約定黃阿婆一家三口將其擁有的上述面積120平方米的土地使用權(quán)的土地轉(zhuǎn)讓給王先生使用，轉(zhuǎn)讓價(jià)158萬元，簽訂協(xié)議時(shí)支付128萬元，余款30萬元在黃阿婆家完成報(bào)建時(shí)付清，若因黃阿婆一家的原因不能報(bào)建的，需雙倍返還王先生已付款項(xiàng)。
簽訂協(xié)議書時(shí)，東莞一家律師事務(wù)所為他們作了見證，并約定合同需經(jīng)律師見證后生效。該律師事務(wù)所收取了由案外人雷某支付的見證費(fèi)2000元。
協(xié)議簽訂前，王先生向黃阿婆家付了定金15萬元。2017年6月13日，王先生又付了113萬元，合計(jì)128萬元。同日，黃阿婆找來案外人雷某幫忙報(bào)建，給了報(bào)建費(fèi)13萬元。
但報(bào)建手續(xù)并未能辦下，王先生買地建房的愿望也落了空。
2018年4月12日，王阿婆退給王先生115萬元，后現(xiàn)金還款3萬元，尚余10萬元未退。雙方對此發(fā)生紛爭。
2018年5月，王先生將黃阿婆一家三口以及某律師事務(wù)告上法庭，要求四被告退還定金10萬元及其利息、支付資金占用費(fèi)128萬元的利息5.9萬元及雙倍賠償金25.6萬元。王先生認(rèn)為，黃阿婆一家明知轉(zhuǎn)讓的土地?zé)o法報(bào)建，欺瞞真相仍然轉(zhuǎn)讓，該律所作為專業(yè)的法律服務(wù)機(jī)構(gòu)，仍對協(xié)議進(jìn)行了見證。根據(jù)協(xié)議約定，四被告應(yīng)雙倍返還已付款即256萬元，王先生自愿按已付款的20%計(jì)算即25.6萬元。
黃阿婆家認(rèn)為，他們已給了13萬元報(bào)建費(fèi)給案外人雷某，并認(rèn)為王先生跟雷某是一伙的，拒絕退還余款10萬元。無法過戶的原因不在于自己，自己沒有違約，無需賠償。
律師事務(wù)所則稱，在對上述協(xié)議進(jìn)行見證前，該律所曾跟雙方談話，明確只對協(xié)議書中簽名的真實(shí)性進(jìn)行見證，不對其他事項(xiàng)的合法性、有效性承擔(dān)責(zé)任。
協(xié)議無效賣家判退款 律所違法見證亦擔(dān)責(zé)
法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案為合同糾紛。案涉協(xié)議書轉(zhuǎn)讓的是宅基地使用權(quán)。根據(jù)有關(guān)國家規(guī)定，宅基地使用權(quán)是指依法審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織分配給其成員，用于建造住宅及從事一般生產(chǎn)勞動(dòng)的，沒有使用期限限制的集體土地使用權(quán)。宅基地的所有權(quán)屬于集體，分配的本村村民只享有宅用地使用權(quán)，未經(jīng)批準(zhǔn)任何人不得擅自轉(zhuǎn)讓、出租，而城鎮(zhèn)居民更不得到農(nóng)村購買宅基地。王先生并非涉案轉(zhuǎn)讓土地所屬的集體村民，案涉土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書應(yīng)屬無效。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》規(guī)定，因合同無效取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)互相返還。黃阿婆家收了王先生轉(zhuǎn)讓款128萬元，應(yīng)予退還，已退118萬元，還需退款10萬元。黃阿婆家稱，已付報(bào)建費(fèi)13萬元給案外人雷某，且王先生與雷某是一伙的，以此為由拒退該10萬元，但未提出證據(jù)證明雷某與王先生存在委托代理關(guān)系或其他關(guān)系，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果，法院對黃阿婆家的上述主張不予采納。若黃阿婆家認(rèn)為雷某侵害其合法權(quán)益，可另案向雷某主張權(quán)利。王先生訴請的利息屬于法定孳息，屬于合同無效后返還的財(cái)產(chǎn)范圍，依法計(jì)算支持。王先生訴請的資金占用費(fèi)實(shí)為占用土地轉(zhuǎn)讓款128萬元期間的利息，屬于法定孳息，也應(yīng)一并返還。因涉案協(xié)議書無效，雙方約定的賠償金亦無效，王先生要求雙倍賠償于法無據(jù)，不予支持。
王先生作為一個(gè)缺乏法律知識的普通人，所作購買決定一定程度上是出于對該律師事務(wù)所見證意見的合理信賴。該律師事務(wù)所明知轉(zhuǎn)讓行為明顯違法，仍約定經(jīng)律師見證后生效的條款，并出具律師見證書，存在重大過失，其過失與王先生受到侵害之間存在一定因果關(guān)系。律師事務(wù)所稱，見證前已對各方當(dāng)事人談話，只對其簽名真實(shí)性進(jìn)行見證，以此主張免責(zé)，違反《律師見證業(yè)務(wù)工作細(xì)則》規(guī)定，屬于無效，法院對此不予采納。
王先生自身沒有對農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓法律問題沒有充分注意，其損失應(yīng)先由黃阿婆家承擔(dān)，律師事務(wù)所為間接責(zé)任人，應(yīng)在黃阿婆家不能履行的情況下承擔(dān)補(bǔ)充清償責(zé)任。
2018年6月，法院作出一審判決，判令黃阿婆家向王先生退還轉(zhuǎn)讓款10萬元及其利息；支付占用土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)128萬元期間的利息；上述律師事務(wù)所對黃阿婆家的上述債務(wù)承擔(dān)補(bǔ)充清償責(zé)任。
判決下達(dá)后，各方均無上訴。日前，該判決已生效。
【法官說法】
律師違法見證 律所要承擔(dān)賠償責(zé)任
承辦本案的東莞市第二人民法院沙田法庭副庭長林健華法官稱，律師見證是指律師應(yīng)客戶的申請，根據(jù)見證律師本人親身所見，以律師事務(wù)所的名義依法對具體的法律事實(shí)或法律行為的真實(shí)性、合法性進(jìn)行證明的一種活動(dòng)。
根據(jù)《律師見證業(yè)務(wù)工作細(xì)則》規(guī)定，承辦律師在出具《律師見證書》前，應(yīng)先對客戶所要求見證的事項(xiàng)是否合法等內(nèi)容進(jìn)行審查。作為提供法律服務(wù)的機(jī)構(gòu)，律師事務(wù)所如果明知事項(xiàng)違法，還進(jìn)行見證并出具律師見證書，顯然與律師見證所要求的專業(yè)法律知識及相關(guān)事項(xiàng)的審查要求不符，未能盡到合理的注意義務(wù)，存在重大過失，應(yīng)當(dāng)對客戶承當(dāng)相應(yīng)的賠償責(zé)任。